房地产销售的基础知识(新人入门必备)

房产是房屋及其权利的总称;地产是土地及其权利的总称。

房地产是房产和地产的总称。

房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。

产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权,对该房屋占用范围内的土地拥有使用权,产权人对这两项权利享有占有。使用,收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

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土地所有制

在我国,现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和集体所有制(即集体所有)两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。

土地所有权

土地所有权,是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中,房地产开发企业取得的只是土地的使用权,而不是土地的所有权。同样,消费者购买商品房后,对该房屋所占用的土地,不享有所有权,只拥有使用权。

土地使用权

土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。

开发商要进行房地产开发,首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种:

(1)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(2)土地使用权的转让。土地使用权的转让,是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

(3)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨,是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,须经政府及土地管理部门同意,并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

土地开发

土地开发,是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。

生 地

生地,是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

熟 地

熟地,是指已经完成三通一平或七通一平等工作,具备使用条件的土地。

三通一平

三通一平,是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。

七通一平

七通一平,是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。

土地使用年限

首先应该明确,房屋的所有权是不存在年限问题的,也就是说,房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制。但是,商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。

不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时,都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》,其土地使用年限按国家规定执行,即:

(1)居住用地七十年。

(2)工业用地五十年。

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

(4)商业、旅游、娱乐用地四十年。

(5)综合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同,依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。

必须注意的是,购房者所得到的土地使用权,是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此,购房者在签订购房合同或取得产权证时,其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。

另外,有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回,其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后,只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。

商品房

商品房,是指房地产开发经营企业开发的,建成后用于市场出售的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房的种类繁多,主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOusE、别墅等等,建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合,按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房……

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房

(1)内销商品房,是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

(2)外销商品房,是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。

经济适用房

经济适用房,是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的,能够适应中低收人家庭的承受能力;用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。

经济适用房不是人人都可以买的,购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件,并经过排号购买。

公 房

公房也称公有住房、国有住宅,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。

目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类,一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

所谓“使用权房”,是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

私 房

私房,也称私有住宅、私产住宅,它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。

集资房

集资房,是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权;个人部分出资的,拥有部分产权。

廉租房

在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念,类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

安居房

安居房,是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收人家庭的住房。

房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

西安房屋类型都有:商品房、城改房、安置房、经济适用房、小产权房:

一、商品房:以招商竞拍拿的土地使用权,(一般拿地成本较高,销售价格也很高),房子是由开发商进行开发建设的,主要是以盈利为目的经过国土局批准在市场上流通的产品。

二、城改房:用于城中村改造房的简称,(城改房主要是改变城市风茂,把村庄脏乱差的环境进行改变的一类房子,由村委会招来有实力的开发商开发建设)初期土地性质属于划拨用地,后期需交土地出让金。(有独立产权证,可上市进行交易)。不需要五证,但必须有政府土地批文。

城改房三个转变,1、把村民变为市民 2、集体土地变为国有土地,3把行政村庄变为城市社区;

三个自我:自我开发、自我建设、自我改造;

三边政策:边开发、边安置、边办证。

城改项目的基本方针:

坚持政府主导,市场运作,群众自愿,区级负责,统一规划。

尾 房

尾房又称扫尾房,它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候,而是随着项目的不断推进一步步显现出来。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

存量房

存量房,即二手房的书面称呼,是相对首次成交的商品房而言

毛坯房

“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解,是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋,这些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋,往往要经过对其较大的改造装修。

精装修房

精装修房,简单地说是带上被子就能去睡的房子,但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购房人只能参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》,在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊,造成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线,更成为了开发商大搞猫腻的地方。

公共维修基金:简称,大修基金,指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金,国家收费标准高层,145多层90。

契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收;

一般收费标准90平米往上的按合同款的百分之1.5收取90平米一下的按合同款的百分之一收取。

容积率:建设用地内的总建筑面积与建设用地面的的比值。地下停车场、架空开放的

建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

得房率:指套内建筑面积与建筑面积的比率。

绿化率:植被垂直投影面积/居住区总面积x100%。

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