商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

国家层面曾多次出台意见,早在1995年,建设部就印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知(下称《通知》),明确公摊面积的组成、计算原则和分摊系数等。这给公摊面积划定了边界。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,可分摊的公用建筑面积包括:

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括:

1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。

4、其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

小区的公摊面积包括哪些?

 

房产采用“公摊面积”的做法,始于20世纪90年代后期。在“房改”推动下,国内开始推行以“建筑面积”作为房屋销售的计价方式,同时也以“建筑面积”作为物业费和取暖费的计价方式。

所谓公摊面积,是指公共建筑部分(大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯前厅等)摊派给每一户的面积;购房者和开发商口中的“建筑面积”,其实是“套内建筑面积”加上公摊面积之后,由购房者一并买单的面积。

对于购房者而言,“公摊面积”的信息往往不透明。大多数购房者在按照“建筑面积”购买房屋时,对公摊面积的数字不知情,更不知道哪些公共建筑的面积被“摊”到了他所购买的这一户。实际上,区分“套内建筑面积”和“公摊面积”的工作通常由业主自己完成:通过实地测量,算出“套内建筑面积”,由“建筑面积”减去“套内建筑面积”所得到的差,就是“公摊面积”。但业主依旧无法得知,究竟哪些公共建筑的面积被“摊”了。

“民法典明确规定了,公共建筑部分出租给商户、售卖广告位之后产生的收益,应该让业主参与分红,但现实是,绝大多数业主是享受不到这种收益的,而物业公司当然会揣着明白装糊涂。”近日,《法人》记者在北京朝阳区一小区采访时,提起公摊面积,业主张先生一肚子的怨言。

“公摊面积”最多可以“摊”多少?法理上我国并未给出确切标准。3月15日,北京市房地产法学会副会长康爱君告诉记者,国家标准是建设部1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,但公摊面积最多“摊”多少,如何“摊”才合理,没有直接规定,存在模糊地带,“一切全由开发商说了算”。

值得注意的是,物业费和取暖费也是以“建筑面积”计费的,也就是说,在电梯间、楼梯间和垃圾道等完全不存在供暖服务的面积,住户也在为其缴纳取暖费。

争议:取消公摊面积会抬高房价吗?

“房屋面积改为由实际使用面积或套内建筑面积来计算,并不能够平抑房价,反而会‘抬高’房价。”采访中,中原地产研究院首席研究员张大伟向记者表示,公共建筑部分的成本是客观存在的,不会因为不被计入“套内建筑面积”就改为由开发商买单,一旦改为按“套内建筑面积”计费,公共建筑的成本会被“摊”到“套内建筑面积”的每平方米单价当中,这会使房价“升高”。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉记者,如果取消公摊面积,开发商也不太可能改变总价,只能涨单价,这就在一定程度上违背了“稳房价、稳地价、稳预期”的宏观政策,“物业费与取暖费的逻辑与房价相同,换一套计价方式,总价不会改变,物业公司完全可以提高每平方米的单价,来应对计费方式由‘建筑面积’向‘套内建筑面积’的转变。”

采访中记者发现,一些受访者更关心改变计价方式背后的法理意义,认为即便住户的总居住成本没有改变,但不合理的计费方式的积弊必须解决。北京市昌平区一位章姓业主对记者表示,当计费方式改为“套内建筑面积”或“实际使用面积”之后,他就不再有了产权结构不清的烦恼。“我们这个小区,我买的其实远不止这一套房子,可能还有物业办公室的一部分,售楼处的一部分,公共活动室的一部分,小卖部的一部分和外立面上广告位的一部分,除此之外才是电梯井、楼梯间、楼道和垃圾道。但因为没有明细,我不知道我到底买了哪些公共建筑,我也不知道一旦这些公共建筑产生了收益,我可以按照多大的比例获得分红,这永远是一笔糊涂账。全由开发商说了算。”章先生认为,对“住房公摊面积”的争议,关键点不在于整体居住成本,而在于知情权。

其实,结束“住房公摊面积”对一直备受关注的房产税开征问题也有深远影响。2021年10月,全国人大常委会授权国务院对房产税改革进行试点,围绕房产税的税基、税率、起征点等话题被广为热议。康爱君认为,取消公摊面积,有利于房产税推进,“公摊面积的存在与否,会影响到房产税免征面积额度。假设人均享有30平方米的免征额,那这30平方米是按‘建筑面积’免征还是按‘套内建筑面积’免征?”

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